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Le choix stratégique doit être mûrement réfléchi par le dirigeant et son foyer. En effet, selon la formule juridique choisie, le propriétaire et chef d’entreprise s’engagera pour de nombreuses années avec des conséquences financières multiples et variables :
Analysons les 3 possibilités d’acquisition pour un local professionnel (acquisition directe, par une SCI ou avec inscription à l’actif de l’entreprise) et détaillons, pour chacune :
Dans quels cas une solution est à conseiller ?
Quels sont les avantages de chaque formule ?
Quels sont leurs inconvénients ?
L’achat du local professionnel en son nom propre
Dans quels cas choisir l’acquisition d’un local professionnel à titre privé ?
Je conseille l’acquisition d’un local professionnel, en son nom personnel, dans les cas suivants :
le bien immobilier est de valeur modeste,
les résultats fonciers seront raisonnablement bénéficiaires ou très faiblement déficitaires,
l’exploitant sait qu’il conservera le local professionnel s’il vend son fonds de commerce.
Comment le propriétaire bailleur est-il imposé ?
Lorsque le dirigeant achète, à titre personnel, les murs qu’il utilise pour son activité professionnelle, il devra établir un bail. Ce bail régira la location entre le propriétaire et le locataire comme si il s’agissait de deux personnes différentes. Comme tout locataire, l’entreprise paiera un loyer au propriétaire.
Ce loyer sera déductible pour l’entreprise locataire. Ce loyer sera imposable pour le propriétaire.
De cette façon, le propriétaire privé pourra obtenir des revenus fonciers payés grâce à son activité professionnelle.
Ces bénéfices fonciers s’ajouteront aux autres revenus de son foyer fiscal. Ils seront, alors, simplement taxés à l’Impôt sur le Revenu et à la CSG.
Quels sont les avantages de l’acquisition de son local commercial en nom propre ?
Le principal avantage de l’achat en son nom est la simplicité. Le propriétaire calculera, simplement, son bénéfice foncier à partir d’une déclaration spécifique : la déclaration 2044. Puis, il recopiera ce bénéfice sur sa déclaration personnelle d’impôt (la déclaration 2042).
Le second avantage réside dans la possibilité d’opter pour le régime micro-foncier. En effet, si ses bénéfices fonciers sont trop importants par rapport aux loyers encaissés, le propriétaire bailleur pourra opter pour le régime micro-foncier. Dans ce cas, il n’aura même pas à établir de déclaration 2044. Il notera juste les loyers bruts encaissés. Un abattement de 30% sera automatiquement calculé, par le Centre Des Impôts, sur ces loyers. Notez, cependant, que cette option est réservée aux propriétaires qui n’encaissent pas plus de 15.000 euros de loyer annuel.
Quels sont les inconvénients de l’achat d’un local professionnel en son nom ?
Si cette gestion à titre privée peut paraitre plus simple, les inconvénients sont nombreux :
Les revenus fonciers s’ajoutent, immédiatement et totalement, aux autres revenus du foyer.
transmettre facilement les parts sociales de la SCI à votre conjoint ou à vos héritiers.
transmettre ce bien immobilier, sans frais de notaire, à travers la cession ou la donation du nombre de parts souhaité (article 1865 du Code Civil). L’article 62 de la Loi du 06/08/2015 donne même pouvoir aux experts-comptables afin d’établir les actes de cession de parts demandés par leur clientèle habituelle.
éviter le statut d’indivision, en cas de décès.
minorer légèrement la valeur de votre bien. En effet, la valeur d’un bien en SCI subit une décote de 5 à 20% selon certains experts de l’immobilier. Cela peut représenter un avantage si vous êtes taxable à l’impôt sur la fortune.
Comment sont imposés les revenus locatifs dégagés par une SCI ?
Si vous choisissez la SCI, pour détenir un bien professionnel, le Code Général des Impôts vous laissera le choix entre deux régimes :
Le régime classique des revenus fonciers pour la SCI
Dans le régime classique des revenus fonciers, le bénéfice dégagé par la location des locaux est calculé comme si le bien était détenu directement par le dirigeant (voir la partie, ci-dessus, sur l’achat en nom propre).
La seule différence vient du fait que les bénéfices fonciers de la SCI seront répartis, au nom des associés, au prorata de leur quote-part du capital social. On parle de « transparence fiscale » des SCI.
De plus, contrairement aux revenus locatifs en direct, les résultats de la SCI sont déclarés sur un imprimé particulier : la déclaration 2072-S. Elle devra remettre à chaque associé et aux services fiscaux, cet imprimé.
Les résultats de la SCI sont calculés, comme les revenus fonciers classiques.
Ainsi, pour calculer ces revenus fonciers, vous devrez ajouter d’un côté :
Quels sont les inconvénients de la SCI classique (Impôt sur le Revenu) ?
Comme nous l’avons vu, le traitement fiscal de la SCI IR se rapproche de celui de la détention en direct. Du coup, on retrouvera les principaux inconvénients de ce régime d’imposition. On peut donc relever :
la non déductibilité des frais d’acquisition du bien (frais de notaire, d’agence…),
la non déductibilité des amortissements comptables,
la déductibilité de la perte limitée à 10.700 € sur les revenus de l’année. Le surplus du déficit est reportable pendant 10 ans pour le même montant annuel.
L’imposition des plus-values est identique à celui des personnes physiques. (taux de base de 19%, abattement de 6% par année au-delà de la 5ème jusqu’à la 21ème, 4% la dernière année). Les prélèvements sociaux de 15,5% (17,2% à compter de 2018) sont également réduits en fonction de la durée de détention au-delà de la 5ème année. Il faudra attendre 30 ans pour échapper à ces prélèvements sur la plus-value.
Le régime de la SCI soumise à l’Impôt sur les Sociétés
C’est là l’une des particularités de cette structure : la SCI peut être assujettie, sur option, à l’Impôt sur les Sociétés (IS).
Cette option peut se faire à sa création, ou en cours d’existence. Mais attention, ce choix pour l’IS est irrévocable. De plus, il doit se faire dans les 3 mois du début de l’exercice fiscal.
Les avantages de l’option IS pour une SCI, sont les suivants :
Les taux de l’IS peuvent être inférieurs au taux marginal de votre Impôt sur le Revenu (IR). Rappelons que les taux de l’IS sont de 15% du bénéfice jusqu’à 38.120 € et 33,33% au-delà de ce montant. Le taux de l’IR peut aller, lui, jusqu’à 45%.
La rémunération du gérant et les charges sociales correspondantes sont déductibles.
Les amortissements du bien immobilier viennent réduire considérablement le résultat fiscal. Attention cependant, car en cas de vente, ces amortissement augmentent la plus-value.
Les bénéfices non distribués par la SCI ne sont pas taxés au nom des associés.
En cas de distribution de ces revenus, la taxation s’opère comme pour les dividendes d’actions. Les associés bénéficient de l’abattement de 40% pour le calcul de l’IR.
Par contre, le régime de taxation des plus-values est beaucoup moins avantageux dans ce régime.
En effet, outre la prise en compte des amortissements dans la valeur nette comptable, la loi n’accorde aucun abattement pour durée de détention. Les taux de l’IS sont donc appliqués sur la plus-value comme pour un bénéfice courant. Du coup, l’avantage de la déductibilité des amortissements est repris au moment de la cession.
Acheter un bien immobilier avec son entreprise ?
L’achat, par une entreprise, de son propre local commercial offre certains avantages qui peuvent faire la différence.
Quels sont les avantages de l’acquisition par l’entreprise de son propre local commercial ?
Parmi les multiples avantages, on peut notamment citer :
La simplicité de gestion. Il n’y a pas besoin de créer une structure supplémentaire, ni de calculer un résultat foncier.
La possibilité de décrocher, plus facilement, des prêts professionnels. Le bien immobilier faisant partie de l’actif de l’entreprise. Cette entreprise augmente, automatiquement, sa valeur.
Les taux d’imposition à l’Impôt sur les Revenus (IR) peuvent se révéler plus avantageux que ceux de l’impôt sociétés. Tout dépend des revenus du foyer fiscal, du nombre d’enfants à charge…
Les amortissements du local professionnel peuvent être déduits du résultat de l’entreprise. En effet en comptabilisant les amortissements en comptabilité (compte 28131), vous allez réduire le résultat comptable imposable. Si vous exercez en entreprise individuelle, vous allez même réduire vos cotisations RSI …
La totalité des intérêts du crédit immobilier est déductible, sans limitation.
Dans tous les cas, cette plus-value à long terme sera exonérée au bout de 15 ans. En effet, elle bénéficie d’un abattement à raison de 10% par an après la 5ème année (article 151 septies B du CGI).
Par contre, cette détention de l’immeuble professionnel présente quelques inconvénients
En effet, les inconvénients d’une détention, en direct par une entreprise, de son propre local professionnel sont peu nombreux. Cependant, l’importance de ces inconvénients peut dissuader de nombreux dirigeants :
En cas de difficultés financières de l’entreprise, l’inscription du bien immobilier à l’actif de cette entreprise rend facilement saisissable ce bien par les créanciers professionnels,
En cas de cession, si l’entreprise est à l’IS, la plus-value est imposable au taux classique de l’IS.
Vous voyez qu’aucune formule juridique n’est sans défaut. Il y aura toujours une contrepartie en termes de sécurité, d’imposition, de déduction… Seule, une étude personnalisée et des conseils d’experts adaptés à votre situation peuvent vous orienter, au mieux.
Enfin, sachez que le domaine de la fiscalité immobilière évolue en permanence. Il est donc très difficile de se projeter, à long terme …
