L’investissement en loi Malraux : à quel profil d’investisseur s’adresse-t-il?

La loi Malraux est un dispositif en faveur des propriétaires de patrimoine ancien. Cette mesure aide les investisseurs immobiliers à réaliser leurs projets. En quoi consiste-t-il ? Quels sont les avantages qu’il procure et qui peut en bénéficier ? Petit tour d’horizon sur les grandes lignes de ce dispositif de défiscalisation. 

 

Loi Malraux et investissement immobilier

 

Les experts en investissement immobilier connaissent tous la loi Malraux, car elle existe depuis 1962. Contrairement aux nombreux dispositifs incitant à investir dans le neuf, celui de la loi Malraux incite les investisseurs à privilégier les biens anciens ou à rénover. Son objectif est varié. Il vise à conserver et à mettre sur le marché de l’immobilier des biens avec un certain cachet et faisant partie du patrimoine architectural d’une ville. L’avantage fiscal de chaque investisseur se calcule sur l’enveloppe de travaux effectués et peut faire l’objet d’une réduction d’impôt pouvant être estimée à 120 000 euros sur une période de 4 ans. Suivant l’article 31 du Code Général des Impôts et l’article 156 de cette même référence, la loi malraux propose une réduction d’impôt par rapport à une enveloppe de travaux à effectuer sur un patrimoine ancien. Ce dispositif concerne les acquisitions de biens anciens placés dans un site patrimonial remarquable ou SPR associé à un Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine ou PVAP. Puis, il y a aussi le SPR avec un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur ou PSMV. Il permet à toutes les personnes physiques sujettes à l’impôt sur le revenu de bénéficier d’une déduction de leurs travaux avec une limite de 100 000 euros annuels.

 

Les avantages fiscaux de la loi Malraux  

 

La valeur de la réduction d’impôt obtenue suite à l’application de la loi Malraux varie en fonction de l’emplacement du bien ancien. Entre autres : 

  • le montant de la réduction fiscale pour un SPR avec PSMV est de 30 % du montant des travaux, soit 30 000 euros par an ;
  • la réduction d’impôt est de 22 % du montant des travaux réalisés pour un site SPR avec PVAP, soit 22 000 euros par an ;
  • la déduction de l’ensemble des frais réels incluant la taxe foncière, les charges locatives et les frais de gestion est de 10 700 euros annuels conformément au plafond du déficit foncier ;
  • la déduction est de 100 % des intérêts des emprunts dans la limite de tous les revenus fonciers.

Le profil d’investisseur bénéficiant du dispositif

 

Un investissement immobilier sous le dispositif Malraux est destiné aux contribuables soumis fortement aux impôts. C’est-à-dire qu’ils doivent régler une tranche marginale d’imposition supérieure ou égale à 30 % avec une imposition annuelle au-delà de 6 000 euros. Le concept intéresse aussi les investisseurs proches du plafond des niches fiscales équivalent à 10 000 euros. Il s’agit des rares dispositifs permettant de dépasser ce plafond. Il s’adresse également aux investisseurs ayant de l’intérêt pour un investissement patrimonial d’exception et hautement qualitatif. 

 

Les travaux et les zones concernées

 

Tous les travaux réalisés dans le cadre d’un investissement immobilier lié à la loi Malraux ne sont pas systématiquement intégrés dans l’enveloppe bénéficiant d’une réduction d’impôt. 

 

Les travaux pris en compte à travers ce dispositif

Dans le cadre de l’achat ou de l’investissement dans un bien ancien, le coût des travaux peut être supérieur au coût d’acquisition de ce dernier. La liste des travaux assujettis au dispositif est la suivante : 

  • les travaux de réparation tels que les travaux de réaffectation et de réfection de murs ou de toitures à une habitation ayant perdu cet usage ;
  • les travaux de restauration de murs, de réaffectation et de démolition suite à la demande de l’autorité publique ;
  • les travaux d’aménagement des combles, des parties communes, des greniers afin de les rendre habitables ;
  • les travaux visant à améliorer l’habitation.

Les zones bénéficiant de la réduction d’impôt

Les opérations d’investissement immobilier sous la loi Malraux doivent se faire à des endroits bien précis. Le but du dispositif est de protéger, entretenir et sauvegarder le patrimoine français. Pour cela, il est indispensable que le bien concerné se trouve dans les lieux suivants :

  • un bien situé dans un SPR avec PVAP issu de la loi du 7 juillet 2016 n° 2016-925 inhérent à la Liberté de la Création à l’architecture et au patrimoine ;
  • un bien situé dans un quartier ancien affaibli en application de l’article n° 25 de la loi n° 2009-323 datant du 25 mars 2009 ;
  • un bien situé dans un SPR avec PSMV inhérente à la Liberté de la Création à l’architecture et au patrimoine.

Les conditions d’application de la loi Malraux

 

Il y a un ensemble de conditions à respecter pour bénéficier de la réduction d’impôt que propose le dispositif Malraux. Entre autres :

  • le bien doit être destiné à la location pour une durée de 9 ans ;
  • les loyers et les revenus du locataire doivent être plafonnés dans le cas d’une subvention ;
  • la location du bien doit prendre effet l’année suivant la fin des travaux ;
  • les travaux ne doivent en aucun cas modifier le volume habitable du bâtiment ancien sujet à la rénovation ou la réhabilitation ;
  • le logement ne peut être loué à un membre du foyer fiscal ;
  • l’investisseur doit adhérer à une association foncière urbaine libre ou AFUL ;
  • l’investisseur doit obtenir une autorisation spéciale de travaux ou AST.

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