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J’ai eu une discussion des plus intéressantes avec un ami AGENT IMMOBILIER hier soir au cours du dîner au sujet de l’éthique professionnelle, et nous sommes tombés sur une question intéressante. Nous ne connaissions pas la réponse, alors je me suis dit que j’allais bloguer à ce sujet et vous demander à tous.
La question est de savoir si un agent immobilier a le devoir de divulguer les mauvais actes d’un client, ou plus important encore, d’un ex-client, s’il sait que ce que le client prévoit de faire est (a) illégal, (b) contraire à l’éthique, et/ou (c) frauduleux.
Scénarios
Par exemple, disons qu’un AGENT IMMOBILIER prend une inscription et commence à la parcourir avec le client. Elle remarque des problèmes structurels évidents – disons une fondation fissurée ou quelque chose comme ça. Elle en parle au client, et le client lui donne l’instruction de ne rien dire à ce sujet, qu’il prévoit de dissimuler le problème, et dit à l’AGENT IMMOBILIER plus ou moins en termes directs qu’il prévoit de commettre une fraude.
Notre AGENT IMMOBILIER dit immédiatement au client que ce qu’il prévoit de faire est illégal, contraire à l’éthique, et lui conseille de ne pas le faire. Le client répond en licenciant l’AGENT IMMOBILIER : » Si vous n’allez pas m’aider et travailler pour mes intérêts, alors je ne peux pas vous faire confiance. «
Est-ce que notre AGENT IMMOBILIER a la responsabilité de dire à quelqu’un que cette maison a un défaut structurel majeur, et que le vendeur a l’intention de frauder l’acheteur quant à ce défaut ?
Ne perdez pas de vue qu’elle n’est plus l’AGENT IMMOBILIER de la transaction. Elle a été licenciée. Le client est parti et a trouvé un autre REALTOR qui est ostensiblement plus souple en matière de morale et d’éthique.
Mon amie agent immobilier pensait qu’elle n’avait pas de devoir de divulgation, car elle n’est plus partie au contrat. Cela peut-il être exact ?
Autres scénarios et questions
Même situation que ci-dessus, mais notre héroïne REALTOR pense que le nouvel agent d’inscription qui est arrivé après elle n’est pas au courant du défaut majeur, car le client l’a déjà couvert. A-t-elle une obligation légale ou une responsabilité éthique en vertu du code de déontologie d’informer le nouvel agent inscripteur ?
Supposons qu’un acheteur conclut un contrat sur cette maison. L’acheteur est représenté par l’un des agents de la maison de courtage de notre héroïne REALTOR. Donc, légalement, le client acheteur est représenté par le même courtier. Notre amie a-t-elle (a) la responsabilité de le dire à son courtier/agent de l’acheteur dans son même bureau, ou (b) le droit de le dire à son courtier/agent de l’acheteur ? Si l’acheteur est représenté par un autre courtier, l’agent immobilier peut-il appeler l’agent de l’acheteur pour l’informer du problème concernant la propriété ? Est-elle obligée de le faire ?
Supposons que le nouvel agent d’inscription soit dans le même bureau/courtage. En discutant avec le nouvel agent inscripteur, notre héroïne apprend qu’il est au courant du problème et qu’il est prêt à suivre le plan du client pour le dissimuler et commettre une fraude. Notre héroïne a-t-elle (a) l’obligation de dénoncer l’agent inscripteur à l’association ou au conseil d’État ; ou (b) l’obligation de dénoncer l’agent à son courtier ; ou (c) si elle n’a pas d’obligation de dénonciation, a-t-elle le droit de le dénoncer soit aux autorités, soit à son courtier ?
Qu’en est-il des questions et des problèmes qui ne sont pas du tout liés à la propriété ? Par exemple, en parcourant l’inscription, l’AGENT IMMOBILIER remarque une grande cachette de drogues, d’armes d’assaut et d’argent liquide, ce qui suggère que le client est un important trafiquant de drogue. Cela n’a rien à voir avec la propriété, bien sûr, mais il s’agit clairement d’une activité illégale. A-t-elle l’obligation de dénoncer le client aux autorités ?
Question de degrés
Quelle que soit la réponse que vous donniez aux hypothèses ci-dessus, tout devoir ou droit de divulguer des informations sur le client apprises au cours de la représentation professionnelle sera entaché d’appels au jugement. Une situation où le client a explicitement l’intention de commettre une fraude pourrait être une décision facile. On peut imaginer une gamme de choix plus difficiles.
Quelque chose de mineur – comme disons, une fenêtre qui se coince souvent – ne va probablement pas justifier un devoir de divulgation ou des problèmes éthiques majeurs. Mais on peut facilement imaginer une foule de situations entre la fenêtre coincée et les fondations fissurées. Avec autant de zones grises, on peut imaginer une foule de dilemmes éthiques découlant du désir compréhensible du client de maximiser la valeur de sa propriété et du devoir de l’AGENT IMMOBILIER de travailler pour les meilleurs intérêts du client, contrebalancés par une sorte de devoir envers le public.
