Le monde de l’immobilier est complexe et en constante évolution. Pour les professionnels du secteur, se tenir au courant des différents types de contrats de location et comprendre leurs subtilités est essentiel. Parmi ces contrats, le bail précaire, bien que moins connu, devient de plus en plus courant.
Définition du bail précaire
Un bail précaire, également connu sous le nom de bail dérogatoire, est un contrat de location à court terme autorisé par la loi qui déroge aux statuts protecteurs du bail commercial traditionnel. Le bail précaire permet ainsi de contourner l’obligation triennale de renouvellement du bail commercial pour une durée qui ne peut excéder 36 mois pour la totalité des baux conclus entre les mêmes parties. Après cette période, le bail se transforme en bail commercial si le locataire reste dans les lieux.
Avantages et inconvénients d’un bail précaire
La principale caractéristique du bail précaire est qu’il est plus flexible pour les deux parties par rapport à un bail commercial traditionnel. Cette flexibilité peut à la fois présenter des avantages et des inconvénients pour le locataire et le propriétaire.
Pour le locataire, l’avantage d’un bail précaire est qu’il peut partir plus facilement, sans avoir à justifier d’un motif grave et légitime, lui permettant ainsi d’être plus réactif en fonction de l’évolution de son activité. Cependant, du fait de sa courte durée, il peut également se retrouver sans local à l’issue du bail si le propriétaire ne souhaite pas renouveler le contrat.
Quant au propriétaire, le bail précaire lui offre une certaine liberté. Il lui permet de récupérer son bien plus facilement, mais il perd en contrepartie l’assurance de percevoir un loyer sur une longue période. De plus, il est privé du droit au paiement de l’indemnité d’éviction qui serait due en cas de non-renouvellement d’un bail commercial.
Conditions éligibles pour un bail précaire
Le locataire
Pour être éligible à un bail précaire, le locataire doit être une entreprise, qu’elle soit exploité en tant que personne physique (entrepreneur individuel) ou morale (société). Il peut s’agit d’une entreprise industrielle, commerciale, artisanale ou libérale. Sauf exceptions, la majorité des activités peuvent bénéficier d’un tel bail.
Le bailleur
Le bailleur, de son côté, doit être le propriétaire du local et accepter les termes d’un bail précaire plutôt que d’un bail commercial. Il est nécessaire qu’il apprécie bien la souplesse de ce type de bail par rapport à un bail commercial classique et accepte en contrepartie de ne pas avoir de garantie de durée.
Les locaux
Les locaux concernés par un bail précaire doivent être à usage d’activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale, agricole ou encore à usage mixte (habitation-commerce). Parmi les locaux qui peuvent être concernés, citons les boutiques, les entrepôts, les bureaux, les terres agricoles.
Les modalités d’un bail précaire
Durée
La durée d’un bail précaire s’étend habituellement de quelques mois à deux ans maximum, sans renouvellement possible pour une durée cumulée supérieure à trois ans. De ce fait, il est nécessaire de veiller à la durée initiale du bail précaire pour éviter une requalification en bail commercial en fin de bail.
Résiliation
La résiliation d’un bail précaire est plus simple que celle d’un bail commercial. Aucun délai n’est en général nécessaire sauf dispositions contractuelles contraires et aucun motif n’est à indiquer.
Loyer
Le loyer dans un contrat de bail précaire est généralement fixé librement entre les parties au moment de la signature du contrat. Il convient cependant de le fixer en considération de multiples paramètres, tels que la destination des lieux, l’emplacement géographique, le marché local, etc. Il n’y a pas de plafonnement du loyer en cas de renouvellement du bail.
Obligations des parties
Obligations du bailleur
Le bailleur a l’obligation de délivrer un bien conforme à la destination contractuelle et de le maintenir en état de servir à l’usage pour lequel il a été loué. Il doit ainsi veiller à l’entretien régulier des locaux et à la réalisation des gros travaux. Il doit par ailleurs garantir le locataire contre les troubles de possession et les vices cachés.
Obligations du locataire
Le locataire, quant à lui, doit assumer différentes obligations. Il doit payer le loyer et les charges aux échéances convenues et utiliser les locaux de manière raisonnable, en respectant leur destination contractuelle. Il doit prendre à sa charge l’entretien courant et les menues réparations dans les lieux loués, sauf clause contraire dans le bail.
Conclusion
Bail précaire vs bail commercial
Dans l’ensemble, le bail précaire et le bail commercial ont des avantages et des inconvénients distincts, qui doivent être évalués en fonction de la situation financière, des besoins et des projets de chaque locataire et de chaque propriétaire.
Conseils pour les professionnels de l’immobilier
Les professionnels de l’immobilier doivent prendre en compte l’ensemble de ces facteurs lorsqu’ils conseillent un client sur le type de bail à choisir. Le bail précaire peut être une option intéressante à court terme, mais l’implication et les enjeux doivent être clairement compris par les deux parties. Par ailleurs, il convient de rappeler que le recours à un avocat ou à un notaire pour la rédaction de ce type de bail est fortement recommandé, en raison de sa complexité.
