Sommaire
pendant les premiers mois de COVID-19, le secteur de la location a été confronté à une question terrifiante : Que se passerait-il si un grand nombre de locataires perdaient leur emploi et ne pouvaient pas payer leur loyer ? En réponse, les organisations du secteur et les sociétés de logiciels se sont réunies pour publier des mises à jour hebdomadaires sur le pourcentage de locataires qui avaient été en mesure de payer leur loyer mensuel. Les résultats ont été étonnamment encourageants : Au cours des 6 derniers mois, les paiements de loyer n’ont baissé en moyenne que de 1,7 point de pourcentage par rapport aux taux de l’année précédente. À la fin du mois de janvier 2021, 93,2 % des locataires auraient payé leur loyer.
Cependant, alors que l’attention du secteur s’est concentrée sur les taux de paiement des loyers dans les propriétés pour lesquelles il y a beaucoup de données – de grands immeubles d’appartements gérés par des professionnels – les propriétaires et les résidents de petites propriétés locatives ont discrètement lutté. Les gestionnaires immobiliers qui aident à gérer les petites propriétés locatives multifamiliales et unifamiliales appartenant à des investisseurs individuels ont fait de leur mieux pour maintenir leurs clients et leurs résidents hors de l’eau, souvent en sacrifiant leur propre rentabilité dans le processus.
Combien de petites propriétés locatives sont détenues par des investisseurs individuels ?
Les petits immeubles locatifs sont beaucoup plus susceptibles d’être détenus par des investisseurs individuels n’ayant pas les ressources financières nécessaires pour traverser des périodes difficiles lorsque leurs revenus locatifs sont menacés.
75 % des propriétés unifamiliales et 77 % des petits immeubles multifamiliaux étaient détenus par des propriétaires » mom and pop » en 2018, contre seulement 18 % des grands immeubles d’habitation. Cela signifie que les petits immeubles locatifs sont beaucoup moins susceptibles d’être détenus par des sociétés d’investissement disposant des fonds nécessaires pour couvrir les loyers perdus.
Pour mettre cela en perspective : Si le portefeuille locatif d’un investisseur individuel est constitué d’une seule maison individuelle (comme c’était le cas pour près d’un propriétaire locatif sur trois que nous avons interrogé), lorsque son locataire ne peut pas payer son loyer, le propriétaire a perdu 100 % de ses revenus locatifs. En outre, 35 % des propriétaires de petits immeubles locatifs ont l’âge de la retraite (dans le même thème, découvrez ce qu’est la curatelle ) ce qui augmente la probabilité que leur bien représente leur principale source de revenus.
Ces propriétaires locatifs étaient également peu susceptibles de bénéficier des dispositions de la loi CARES en 2020. Ils sont moins susceptibles de détenir des prêts hypothécaires garantis par le gouvernement, ce qui exempte ces propriétaires et leurs résidents des programmes d’aide. En outre, comme ils ont tendance à gérer leurs locations eux-mêmes ou avec l’aide d’un seul gestionnaire immobilier, ils n’étaient pas admissibles aux programmes de soutien aux petites entreprises ou de protection des salaires.
Combien de petits propriétaires de biens locatifs sont carrément propriétaires de leurs biens ?
Les propriétaires de petites propriétés locatives sont moins susceptibles de posséder leurs propriétés en pleine propriété, ce qui laisse une plus grande part des locations de cette catégorie vulnérables à la saisie en cas de crise financière.
À peine 30 % des propriétaires de locations que nous avons interrogés possèdent leurs propriétés en pleine propriété, ce qui signifie que 70 % des propriétaires de locations sont responsables des paiements hypothécaires chaque mois – même lorsque leurs résidents sont incapables de payer leur loyer. C’est particulièrement vrai chez les propriétaires de petites propriétés multifamiliales (comme les duplex et les triplex), qui étaient moins susceptibles de posséder leurs propriétés en pleine propriété que les investisseurs de maisons unifamiliales par 21 points de pourcentage.
La bonne nouvelle est que, dans notre enquête, 93% des propriétaires locatifs qui effectuent des paiements hypothécaires chaque mois ont été en mesure de suivre leurs paiements jusqu’à présent. Cependant, 23% de ces propriétaires ont exprimé des inquiétudes quant à leur capacité à continuer à payer à temps à l’avenir. 7 % des propriétaires interrogés ont manqué au moins un paiement, dont la moitié sont toujours en retard ; 5 % ont demandé une abstention ou une aide pour leurs paiements hypothécaires ; et 3 % ont payé leur hypothèque ou d’autres factures immobilières acquittées avec une carte de crédit, vraisemblablement parce que leur revenu locatif mensuel était insuffisant.
À quel point les petits propriétaires de biens locatifs sont-ils dépendants du revenu locatif pour payer les factures ?
Les loyers mensuels couvrent une plus petite part des dépenses d’exploitation des petits immeubles locatifs, laissant de nombreux investisseurs individuels dépendre de leur propre épargne pour payer les factures – même en période de prospérité.
Dans près de deux tiers des petits immeubles locatifs, les revenus locatifs mensuels couvrent moins de 80 % de leurs dépenses d’exploitation. Par conséquent, lorsque le flux des paiements de loyer est interrompu, les investisseurs individuels sont obligés de puiser dans leurs propres économies ou de demander des prêts pour couvrir les paiements hypothécaires, les taxes foncières, les dépenses d’entretien et d’autres factures. En comparaison, ce manque à gagner en termes de revenus locatifs ne se produit que dans 18 % des grands immeubles d’habitation, où les investisseurs ont tendance à avoir des portefeuilles plus importants et des flux de revenus plus diversifiés.
