Sommaire
Aucune vente ne se produit dans le vide. L’une des erreurs les plus courantes dans le flipping de maison est d’ignorer le marché immobilier de votre ville. Voici comment vous pouvez l’évaluer.
Vous cherchez à vous lancer dans l’immobilier ? Je comprends. Cela peut être une profession incroyablement lucrative (et extrêmement gratifiante). Mais avant que vous ne soyez trop excité, j’aimerais d’abord vous poser une question :
Comment est le marché dans votre ville ?
Si vous ne pouvez pas répondre à cette question, vous devez commencer à faire un peu de recherche. Aucune maison n’est construite, achetée ou vendue dans le vide, et une compréhension de votre marché immobilier est essentielle pour savoir quand (ou même si) vous devez acheter ou vendre.
Si vous vous lancez dans cette entreprise sans cette compréhension, vous pouvez tout aussi bien brûler votre argent.
Ne vous inquiétez pas. Il est en fait plus facile d’évaluer le marché que vous ne le pensez. Il y a quelques éléments que vous voudrez déterminer :
Quelle activité récente a eu lieu dans la zone où vous essayez d’acheter ou de vendre ? Combien d’agents immobiliers travaillent dans la zone, et à quoi ressemblent leurs prix ? Quel est le taux de criminalité dans cette zone ? Quels types de crimes sont les plus courants ? Quelle est la valeur moyenne des propriétés au cours des dernières années ? A-t-elle montré des signes d’augmentation ou de diminution ? Y a-t-il de nouveaux projets dans le voisinage immédiat de la maison que vous évaluez ? Quelles sont les commodités (épiceries, gymnases, centres commerciaux, etc.) à proximité ? Quelle est la situation générale du marché dans votre ville ? La situation s’est-elle améliorée ou la valeur des maisons est-elle en chute libre ? Que disent les agents immobiliers à propos du marché ? Quelle est la valeur actuelle du marché ? Plus important encore, qu’est-ce que les agents immobiliers font ? Est-ce qu’ils cherchent à acheter en ce moment, ou est-ce que la plupart d’entre eux vendent ?
Pour traquer les réponses à ces questions, il y a une tonne de sources différentes que vous pouvez exploiter. Walk Score, et Google Maps, par exemple, peuvent vous donner un tas d’informations sur les commodités dans une ville ou un quartier particulier.
Une fois que vous avez une bonne idée de la façon dont le marché se présente, vous pouvez faire une évaluation de la propriété réelle que vous regardez. Il existe quelques méthodes d’évaluation que vous pouvez parcourir, mais dans tous les cas, vous déterminerez la valeur de la propriété par rapport à son coût et à sa valeur marchande.
Approche de comparaison des ventes
Avec cette méthode, vous estimez la valeur d’une maison en la mesurant par rapport à des propriétés récemment vendues présentant des caractéristiques similaires. Couramment utilisée pour évaluer les maisons unifamiliales et les terrains, c’est celle avec laquelle vous voudrez probablement travailler à moins que vous ne flippiez la propriété.
Notez que pour être comparables à votre propriété, celles que vous évaluez doivent…
être aussi semblables que possible à votre propriété avoir été vendues au cours de la dernière année avoir été vendues dans des conditions typiques de votre marché.
Notez également que des ajustements peuvent être apportés pour des facteurs tels que l’âge et l’état des bâtiments, la date de vente, l’emplacement, certaines caractéristiques physiques et les termes et conditions de la vente (par exemple, si une propriété est vendue à un parent avec un rabais).
Approche par les coûts
Une approche par les coûts compare la valeur des bâtiments à la valeur de la propriété sur laquelle ils sont construits. Elle entre le plus souvent en jeu lors de l’évaluation d’une propriété qui a été améliorée d’une manière ou d’une autre par la construction de bâtiments supplémentaires. Par exemple, si vous vendez un terrain sur lequel vous avez construit une maison d’amis pendant que vous en êtes propriétaire, c’est la méthode que vous utiliserez.
Dans une approche par les coûts, les coûts de construction sont calculés en fonction de la superficie en pieds carrés et du coût de construction basé sur la main-d’œuvre et les matériaux. Elle tient également compte de la dépréciation, par exemple par la détérioration physique, l’obsolescence des caractéristiques de conception et les facteurs externes qui pourraient faire baisser la valeur de la propriété (être proche d’une autoroute à forte circulation).
Approche de capitalisation du revenu
La dernière des trois approches est basée sur le revenu net d’une propriété par rapport au taux de rendement requis par un investisseur. En clair, cela signifie qu’elle est utilisée pour évaluer la valeur de propriétés comme les appartements, les immeubles de bureaux et les centres commerciaux. À moins que vous ne vous lanciez dans la location, vous n’aurez probablement pas beaucoup affaire à celle-ci – bien qu’elle peut être assez simple si vous le faites.
La formule de l’approche par capitalisation du revenu est assez simple :
- Estimer le revenu locatif potentiel brut annuel
- Prendre en compte les pertes d’inoccupation et de recouvrement des loyers pour déterminer le revenu brut effectif
- Déduire les frais d’exploitation annuels pour calculer le revenu d’exploitation net annuel ;
- Estimer le prix qu’un investisseur type paierait pour le revenu produit par le type et la catégorie particuliers de propriété.
Pour ce faire, il faut estimer le taux de rendement, ou taux de capitalisation Appliquer le taux de capitalisation au revenu net d’exploitation annuel du bien pour former une estimation de la valeur du bien.
Et voilà. Un aperçu de tout ce qui est impliqué dans une évaluation du marché immobilier. En supposant que vous ne voulez pas vous occuper des détails de ce qui précède par vous-même (tout le monde n’est pas génial avec les chiffres), vous pouvez toujours engager quelqu’un pour vous aider. En attendant, allez-y et commencez à acheter.
