Sommaire
Avant 2008, il y avait de grands promoteurs sur tous les marchés importants et les terrains constructibles étaient nombreux. Depuis la reprise, l’inventaire des lots est épuisé et la plupart des marchés connaissent des pénuries. Pire encore, les grands constructeurs achètent des parcelles juste pour les avoir. Dans de nombreux cas, le terrain est bloqué avant même d’être inscrit sur la liste des terrains à bâtir par un expert agent immobilier, ce qui laisse de nombreux petits constructeurs avec peu ou pas d’options pour leurs projets. La bonne nouvelle, c’est que certains terrains sont disponibles. Il vous suffit de voir et d’évaluer les sites viables avant qu’ils ne disparaissent. Alors comment trouver le meilleur de ce qui reste ? Voici 10 suggestions :
1) Soyez ciblé
Chercher un terrain à acheter et à développer n’est pas exactement comme chercher une aiguille dans une botte de foin, mais on peut en avoir l’impression. Fouiller toute une zone de métro pour trouver les bons morceaux peut s’avérer frustrant, voire inutile. Il est préférable de trouver des sous-marchés au sein de la communauté qui correspondent exactement à ce que vous essayez de faire plutôt que de chercher dans tous les coins du marché des pièces qui pourraient ne pas convenir.
2) Faites vos recherches
Il existe des dizaines d’outils qui vous permettent de vous renseigner sur les terres des marchés que vous visez (dossiers fiscaux, cartes SIG, listes en ligne, etc.). Mais si vous voulez trouver les parcelles idéales pour vos projets, vous voudrez probablement creuser un peu plus. Étudiez également la démographie, les schémas de circulation, les services publics, le zonage et l’utilisation future des terres pour les sous-zones et les parcelles qui pourraient vous intéresser. Ces données vous en diront beaucoup plus que ce qui est disponible. Elles peuvent vous indiquer si votre projet fonctionnera réellement.
3) Exploitez votre réseau
Comme de nombreux sites constructibles n’ont jamais été mis sur le marché, il est important de trouver une ligne intérieure. Souvent, cela signifie exploiter des mines et élargir vos cercles professionnels et sociaux. Découvrez qui sont les courtiers fonciers au sein de vos marchés, sous-domaines et réseaux sociaux. Ensuite, établissez des relations avec eux, afin d’être le premier à visiter les sites. Une fois que vous avez créé ces relations, assurez-vous d’être précis sur ce que vous faites, sur ce dont vous avez besoin et soyez persévérant.
4) Connaissez vos critères
Vous ne devriez jamais avoir à justifier un site. Vous devriez savoir immédiatement si c’est juste. Cela signifie avoir des critères solides comme le roc et s’y tenir. A-t-il une bonne visibilité ? Les services publics sont-ils bien situés ? Y a-t-il des utilisations acceptables à côté ? Est-il situé à proximité des commodités que vos acheteurs souhaitent ? Si la réponse à l’une de ces questions est négative, la vôtre devrait l’être aussi.
5) Soyez patient
Le timing est primordial, en particulier en ce qui concerne l’acquisition de terres. Il est facile de s’impatienter quand on a hâte de démarrer un projet. Rappelez-vous que vous recherchez des sites. Dans l’idéal, vous les trouverez en quelques mois, mais si cela prend un an et que le site est bien choisi, vous, vos acheteurs et la communauté seront tous mieux servis.
6) Achetez de manière compétitive
Les sites coûteux vous rendent plus conservateurs. C’est la nature humaine. Mais il vaut mieux surpayer pour un bon site que sous-payer pour un mauvais. Si le site est mauvais, le projet sera un combat du début à la fin. Il suffit de se concentrer sur la valeur médiane des maisons et d’être aussi compétitif que n’importe qui sur le marché. Si vous faites cela, vous serez toujours un acheteur viable.
7) Apportez les données
Toutes les ventes ne sont pas des paniers de basket. Parfois, il faut faire un peu d’exercice avant de marquer. Cela signifie que vous devez être aussi avisé que vous êtes compétitif. Vous pouvez y parvenir en montrant au vendeur la valeur réelle du développement et votre capacité à fournir de la valeur. Cela signifie que vous devez connaître les caractéristiques du site, ce qui est utilisable et la valeur réelle de chaque lot. Il peut s’agir de convaincre le vendeur que votre projet est le mieux adapté et le plus utile, que vous avez plus de chances d’obtenir une approbation de zonage, ou que vous trouverez des acheteurs plus intéressants et un meilleur développement au final. De telles données peuvent être convaincantes pour certains vendeurs et vous aider à surmonter une offre plus élevée.
8) Commencez petit
Il est facile de se montrer trop enthousiaste quand un projet démarre enfin, mais parfois la discrétion est la meilleure partie de la valeur. Plutôt que de construire toutes les maisons de votre projet en même temps, vous pouvez envisager de construire les 20 premières et de voir comment elles se vendent en premier. La rapidité des ventes est inestimable, et commencer petit peut soit confirmer les prémisses de votre projet, soit vous donner l’occasion de vous adapter au marché.
9) Un à la fois
Si vos recherches, votre planification, votre patience et votre exécution vous mènent à un lot qui fonctionne et à un développement qui se vend, comptez sur la chance. Le plus difficile est de sortir de l’impasse et de faire en sorte que tout fonctionne. Vous avez maintenant l’élan nécessaire. Vous pouvez vous appuyer sur cet élan. Et les leçons que vous avez apprises rendront les projets deux à cinq beaucoup plus faciles.
10) Devenez partenaire
Si vous êtes un constructeur et non un promoteur, l’acquisition d’un terrain pourrait être plus que ce que vous souhaiteriez. Si c’est le cas, devenir un constructeur franchisé peut vous aider à combler le fossé. Les constructeurs franchisés ont accès aux systèmes, aux modèles et aux ressources d’un grand constructeur (études de marché, données démographiques, sélection des sites, fixation des prix, droits, budgétisation, marketing swot et ventes) sans avoir à supporter les frais généraux. Ils obtiennent des conseils sur ce qui fonctionnera où, avec qui ils sont en concurrence et ce que cela devrait coûter, sur la base de données historiques provenant de marchés de tout le pays. Pour beaucoup de petits constructeurs, c’est une voie vers de plus grandes choses.
Les sites parfaits ne sont pas nécessairement nombreux de nos jours, mais ils existent. Et avec les bonnes informations, évaluations et approches, vous êtes sûr d’en trouver un qui soit idéal pour votre prochain projet réussi.
