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Le choix de recourir ou non à des sociétés de gestion immobilière est une décision difficile pour de nombreux investisseurs immobiliers. Certains ne songeraient pas à investir dans l’immobilier sans avoir mis en place une société de gestion immobilière avant de conclure une transaction. D’autres, en revanche, ont du mal à se libérer de l’esprit de « bricolage » qui les empêche d’accomplir davantage. En fait, une seule chose est sûre : le recours à une société de gestion immobilière n’est pas aussi évident que j’aurais voulu le croire. En tout cas, je suis convaincu que les avantages du recours à une société de gestion immobilière l’emportent largement sur les inconvénients. Lisez cet article pour en savoir plus.
Il est juste de dire que l’argument découle du coût qu’il faut absorber pour travailler avec un gestionnaire immobilier, mais je m’écarte du sujet. Le coût n’est pas tant un négatif, mais plutôt un investissement. S’il est vrai que le recours à un gestionnaire tiers coûte de l’argent, je peux vous assurer que cela en vaut la peine. De plus, leur implication pourrait très facilement augmenter les chances de faire croître votre résultat net. Si cela ne suffit pas, voici quelques-unes des tâches importantes qu’une bonne société de gestion immobilière contribuera à votre portefeuille de location.
Qu’est-ce que la gestion immobilière ?
La gestion immobilière est la pratique par laquelle une tierce partie se voit confier la responsabilité de maintenir le statu quo d’une résidence et d’apaiser ses occupants. Les gestionnaires de biens immobiliers sont donc traditionnellement engagés par les propriétaires de biens immobiliers locatifs pour superviser les opérations quotidiennes de leurs actifs immobiliers, et pour répondre à toute question ou préoccupation des locataires. En cas de vacance, c’est le gestionnaire immobilier qui doit veiller à ce que la maison soit louée. Comme son nom l’indique, la gestion immobilière s’occupe de tous les aspects d’une maison de location, de la commercialisation des espaces vacants à la signature des baux, en passant par la perception des loyers et les demandes de réparation. Peu de stratégies, d’ailleurs, sont plus bénéfiques pour un portefeuille de location que le recours à un gestionnaire immobilier tiers, ce qui soulève une question simple : Comment fonctionnent les sociétés de gestion immobilière ?
Ai-je besoin d’une société de gestion immobilière ?
Il existe de nombreux investisseurs qui soutiennent pleinement le recours à une société de gestion immobilière. Toutefois, il n’existe aucune règle stipulant que quiconque a besoin d’un gestionnaire immobilier. Bien que les sociétés de gestion immobilière présentent plusieurs avantages, elles sont très coûteuses. Par conséquent, prévoyez d’engager un gestionnaire de biens immobiliers si :
– Vous envisagez d’acquérir plusieurs biens immobiliers à louer. Plus on a de biens locatifs dans un portefeuille, plus les sociétés de gestion immobilière sont nécessaires.
– Vous n’êtes pas à proximité immédiate de votre bien. Si le bien locatif est éloigné de votre domicile, il est bon d’engager un gestionnaire qui peut mieux le surveiller.
– Vous ne voulez pas gérer activement la propriété. Si vous considérez la propriété comme une source de revenus passifs, vous aurez besoin d’un gestionnaire de biens qui s’occupera de l’entretien courant et des opérations quotidiennes.
– Vous ne voulez pas être un employeur. L’embauche d’employés comme un gestionnaire résident s’accompagne de plusieurs responsabilités, telles que la gestion des salaires et les obligations légales. Une société de gestion immobilière n’est pas votre employé ; il s’agit d’un entrepreneur indépendant. En faire appel à une telle société vous évitera de devenir un employeur.
– Vous pouvez vous permettre d’assumer les coûts supplémentaires. Les gestionnaires immobiliers facturent (voir facture acquittée ) un pourcentage des frais de location, ce qui en vaut la peine. Ces mêmes frais peuvent débarrasser les propriétaires de nombreux maux de tête et leur permettre de consacrer une grande partie de leur temps à investir dans d’autres endroits.
– Votre temps est limité. Même si cela ne vous dérange pas de gérer votre propre propriété, vous ne pourrez peut-être pas travailler activement tous les jours. Si vous comptez vous concentrer davantage sur la gestion de votre entreprise, le recours à une société de gestion immobilière peut être votre meilleure solution.
– Vous pouvez vous le permettre. Lorsque vous choisissez une société de gestion immobilière, vous pouvez vous attendre à des devis allant de 5 à 10 % de vos revenus locatifs. La seule exception à cette règle est le cas d’un marché en baisse. Dans ce cas, il est sage de continuer à gérer le bien vous-même ou avec l’aide d’un gérant résident.
– Vous avez une propriété dans le programme de logement abordable. Habituellement, dans le cadre de ces programmes, les propriétaires peuvent recevoir des subventions, des crédits d’impôt ou des prêts à faible taux d’intérêt par exemple accordés par le canmp , en échange de la location à des personnes à faibles revenus. Ces avantages s’accompagnent également de règles plus complexes auxquelles vous devez vous conformer. Avoir une société de gestion immobilière qui connaît les tenants et aboutissants de ces règles peut vous aider de manière exponentielle à long terme.
Que fait un gestionnaire de biens immobiliers ?
Le coût de la gestion immobilière est un argument valable, surtout si l’on considère qu’il a un effet négatif sur le résultat net, mais je peux vous assurer qu’il n’en est rien. Oui, il est vrai qu’une société de gestion immobilière coûtera plus cher à engager, mais j’aime à penser que c’est un investissement, par opposition à un coût. Vous voyez, un bon gestionnaire immobilier peut très facilement obtenir un rendement supérieur à son propre coût initial. Après tout, la société de gestion immobilière moyenne accorde généralement aux investisseurs les avantages suivants :
– Les gestionnaires immobiliers percevront un loyer auprès des locataires
– Les gestionnaires immobiliers écouteront les demandes de maintenance et s’attaqueront au problème
– Les gestionnaires immobiliers peuvent s’occuper des locataires défaillants qui ont des mois de retard dans le paiement de leur loyer
– Les gestionnaires immobiliers commercialiseront un bien immobilier donné pour limiter les vacances
– Les gestionnaires de biens immobiliers tiennent des registres détaillés de tout ce qui se passe dans la propriété
Collecte des loyers
Le recouvrement du loyer est l’une des tâches les plus évidentes d’un gestionnaire immobilier. Mais si c’est tout ce que font les gestionnaires immobiliers, il serait certainement plus difficile de justifier l’embauche d’un gestionnaire – surtout avec les possibilités de paiement en ligne. Bien sûr, cela ne signifie pas que la perception du loyer soit facile, loin s’en faut. Si tous vos locataires paient leur loyer en entier et que vous n’avez rien contre le fait de payer un grand cabinet d’avocats lorsque les choses ne vont pas bien, vous pouvez attendre d’évaluer tous les services. Or, la plupart des investisseurs immobiliers ne sont pas dans cette situation. Certains opèrent sur des marchés où c’est une bataille de loyers chaque mois.
Entretien régulier de la propriété
La gestion des appels d’entretien des locataires est peut-être le principal facteur qui pousse les investisseurs immobiliers à faire appel à un gestionnaire immobilier. Mais il ne s’agit pas seulement de l’entretien : la gestion des locataires est souvent le plus grand défi à relever. Parfois, leurs besoins ne sont pas importants ou coûteux, mais le moment et l’urgence le sont. Il peut s’agir de tuyaux bouchés et qui refoulent le week-end, ou d’être enfermés dehors au milieu de la nuit. Beaucoup de ces appels peuvent être irritants pour un propriétaire, mais s’ils sont toujours traités de cette manière, de plus gros problèmes avec les locataires et le rendement de la propriété locative ne manqueront pas de surgir. Un service clientèle rapide et réactif est nécessaire pour optimiser les propriétés à revenus.
Les gestionnaires immobiliers traiteront ces demandes, ce qui vous soulagera. Si elles sont peu importantes, les demandes peuvent être traitées en interne. Les questions plus importantes et plus complexes peuvent être déléguées à des spécialistes externes. Les investisseurs en biens immobiliers sophistiqués ont normalement un contrat de gestion immobilière qui autorise la société à gérer jusqu’à un certain montant de réparations sans avoir besoin d’une autorisation expresse au préalable. Cela permet de simplifier le processus et d’éviter que les problèmes n’empirent si vous ne pouvez pas être joint.
Les sociétés de gestion immobilière peuvent demander des inspections régulières et un entretien de routine, par exemple :
– l’entretien des pelouses
– Lavage sous pression
– Entretien préventif
– Questions de plomberie
– Réparation d’appareils
– Patching des cloisons sèches
– Tout ce dont un locataire pourrait avoir besoin
La société de gestion immobilière jouera essentiellement le rôle d' »intermédiaire » et mettra les locataires en contact avec les services nécessaires.
Traiter avec les défaillants
Cela va des payeurs lents à ceux qui sont en grave violation de leur bail. Ils peuvent être en retard de plus d’un mois, ou mettre en péril l’état de votre bien, ou encore la police peut être impliquée dans une affaire criminelle. Parfois, ces questions peuvent être réglées directement avec les locataires. Dans d’autres cas, il peut être nécessaire de faire appel à des avocats, voire d’aller au tribunal. Une société de gestion immobilière peut s’en charger à votre place et vous faire gagner beaucoup de temps et vous épargner beaucoup de stress dans ces situations. Le fait d’avoir recours à un tiers professionnel peut souvent accélérer la mise en place de meilleures solutions (dans le même thème découvrez la mediation ) qu’un propriétaire bricoleur qui peut sembler une cible plus facile pour les locataires malveillants.
Recherche de locataires
C’est beaucoup plus de travail que ce que certains comprennent au début. Une bonne société de gestion prend en charge les frais de marketing (voir notre article sur le swot ) pour les locataires, de présentation des logements et de sélection des locataires potentiels. Il y a beaucoup d’expertise dans ce domaine. C’est peut-être la chose la plus précieuse que les sociétés de gestion immobilière puissent offrir. Ensuite, il y a la supervision des activités d’emménagement et de déménagement.
Comptabilité
La comptabilité est probablement la partie la moins amusante de l’immobilier pour la plupart des investisseurs. En même temps, une bonne tenue de livres et un bon traitement des factures sont essentiels pour minimiser les impôts, garder les meilleurs vendeurs et, d’une manière générale, conserver les liquidités. Si votre gestionnaire immobilier vous offre ce service gratuitement, vous feriez mieux d’en profiter. Sinon, il n’y a aucune raison que vous ne puissiez pas engager quelqu’un pour gérer vos livres. Après tout, il est préférable de laisser les biens locatifs comme un investissement passif. Faites les recherches nécessaires pour trouver un bon comptable dans votre région et déterminez si ses services apporteront une valeur ajoutée à votre propre entreprise.
5 Avantages d’avoir une société de gestion immobilière
Le temps est le principal avantage dont bénéficient les investisseurs en travaillant avec des sociétés de gestion immobilière. En faisant appel aux services d’une bonne société de gestion immobilière, les investisseurs ne seront pas obligés de gérer eux-mêmes leur propriété ; ils seront libres d’assumer d’autres responsabilités. Pour la plupart des investisseurs, ce temps supplémentaire leur permettra de trouver et d’acquérir d’autres biens locatifs à ajouter à leur portefeuille. Pour d’autres, le fait de ne pas avoir à gérer une propriété leur évite tout simplement un stress inutile. Il convient toutefois de noter que le temps n’est pas la seule raison pour laquelle une personne peut vouloir faire appel à une société de gestion immobilière. En fait, l’embauche d’un gestionnaire présente plusieurs avantages, dont le moindre n’est pas le moindre :
- Atténuer la responsabilité : L’un des avantages peu connus d’une société de gestion immobilière est la protection contre la responsabilité qu’un bon gestionnaire immobilier ajoute au portefeuille d’un investisseur inexpérimenté. Il peut être facile pour des locataires opportunistes de faire de fausses accusations sur les tactiques de recouvrement des loyers, les pratiques d’expulsion illégales et la négligence en matière d’entretien. Un gestionnaire tiers peut détourner nombre des fausses créances perçues en faveur d’un investisseur.
- Locataires de qualité : Les sociétés de gestion immobilière gèrent des propriétés pour gagner leur vie ; c’est ce à quoi elles sont douées. C’est pourquoi les meilleurs d’entre eux savent désormais ce qu’il faut rechercher chez un bon locataire. On peut donc supposer sans risque que l’embauche d’un gestionnaire de biens immobiliers se traduira par de meilleurs locataires pour une propriété, ce qui est une excellente nouvelle pour les propriétaires. Plus le locataire est bon, plus l’expérience sera bonne pour les propriétaires.
- Des postes vacants plus courts : Non seulement une société de gestion immobilière publie des annonces pour pourvoir les postes vacants, mais elle le fait aussi avec un sens de l’urgence et de l’efficacité. Là encore, puisque c’est leur métier, les sociétés de gestion immobilière sont très probablement meilleures pour pourvoir les postes vacants que les propriétaires traditionnels, ce qui réduit considérablement la durée des vacances. En attendant, les propriétaires sont en mesure d’augmenter leurs bénéfices tout au long de l’année en gardant l’actif en service.
- Coûts d’entretien réduits : En travaillant avec de bonnes sociétés de gestion immobilière, les investisseurs auront accès à leur réseau d’entrepreneurs professionnels. Les contacts que le gestionnaire immobilier a déjà mis en place joueront en votre faveur et vous permettront d’économiser sur les frais d’entretien. De plus, les entrepreneurs vous feront une recommandation, ce qui est inestimable.
- De meilleurs examens : Les locataires ont tendance à préférer travailler avec les gestionnaires immobiliers, car le processus est presque toujours objectivement plus facile. Par conséquent, l’expérience est généralement meilleure que de traiter directement avec les propriétaires. Par conséquent, les locataires sont plus susceptibles de laisser un bon avis lorsqu’ils quittent les lieux. Ces mêmes avis serviront à augmenter la circulation dans la maison lorsque le moment sera venu de trouver un autre locataire.
Autres éléments à prendre en considération
Je maintiens que le recours à une société de gestion immobilière est un excellent investissement, mais comme pour tout le reste, veillez à faire preuve de diligence raisonnable et à savoir tout ce que vous pouvez gagner en faisant appel aux services d’un gestionnaire immobilier tiers. Comme j’y ai déjà fait allusion, les gestionnaires immobiliers ont tendance à apporter plus que ce que les gens réalisent. Cela étant dit, voici quelques autres éléments auxquels vous devez accorder une attention particulière avant de vous engager :
Le coût de la gestion des biens immobiliers
Le coût de la gestion des biens demeure la principale préoccupation de ceux qui sont assis sur la clôture. Les frais moyens de gestion d’un bien immobilier peuvent faire grimper les investisseurs jusqu’à 8 à 12 % de la valeur du loyer mensuel. Certains gestionnaires immobiliers facturent également des frais fixes, en plus du pourcentage mensuel. Dans l’état actuel des choses, huit pour cent représentent une valeur assez bonne, alors que douze pour cent peuvent sembler un peu élevés pour certains. Il convient toutefois de noter que tous les gestionnaires de biens immobiliers ne sont pas créés égaux. Il est tout à fait raisonnable pour un grand gestionnaire de demander 12 % si ses services justifient son propre coût.
Embaucher un gestionnaire immobilier
Engager un gestionnaire immobilier est une tâche qui ne doit pas être prise à la légère. Au moins, vous en avez pour votre argent. Comme je l’ai déjà mentionné, les gestionnaires immobiliers demandent entre 8 et 12 % du coût de la location, mais leurs honoraires ne sont pas forcément représentatifs de leur qualité. Il est tout à fait possible qu’un mauvais gestionnaire immobilier facture trop cher et qu’un bon gestionnaire facture moins cher. Cela dit, la seule façon de savoir si vous engagez le bon pour votre entreprise est de faire preuve de diligence raisonnable. Ne vous basez pas simplement sur les frais moyens de gestion d’un bien immobilier ; creusez un peu plus et trouvez celui qui répond à vos critères spécifiques.
Avant tout, identifiez ce que vous attendez le plus d’un gestionnaire immobilier. Que doit faire votre gestionnaire ? Dressez une liste de vos besoins et de vos souhaits et utilisez-les pour choisir la bonne société qui représentera votre propriété. Ensuite, examinez-les en conséquence. Peut-il faire ce qu’il promet ? Obtenez des témoignages et parlez à vos clients actuels pour vous faire une meilleure idée de leur satisfaction.
Résumé
Les sociétés de gestion immobilière – en particulier les bonnes – valent leur pesant d’or. Il est tout à fait possible pour une société de gestion vraiment formidable d’économiser/de faire gagner aux investisseurs plus d’argent que leurs frais initiaux. Cela dit, le coût de la gestion immobilière est plus un investissement qu’une dépense.
