Le développement immobilier est un processus en plusieurs étapes qui peut être compliqué, long et risqué. Il faut parfois des années pour mener à bien un projet, depuis la planification initiale jusqu’à l’achèvement final, en passant par la construction, et de nombreux obstacles peuvent surgir en cours de route. Pourtant, les projets de développement peuvent également constituer des opportunités d’investissement très rentables. Par définition, les projets de développement offrent la possibilité de livrer un produit qui n’existe pas encore sur un marché, en fournissant souvent une nouvelle offre pour satisfaire la demande du marché. Lorsqu’il est bien exécuté, cet aspect d’un projet de développement peut se traduire par une réussite éclatante, ce qui n’est tout simplement pas possible avec un actif existant. Les investisseurs peuvent évaluer avec plus de confiance certains des risques associés à la construction en comprenant mieux le « cycle de vie » d’un projet de développement. Retrouvez d’autres informations dans cet article.

Les risques selon le type et le stade du projet

Deux facteurs peuvent jouer un rôle important dans le risque d’un projet donné : le type et le stade du projet.  Comme le montre le graphique ci-dessus, le type de projet peut déterminer la pente de la courbe de risque tout au long du cycle de vie du projet.

Un exemple de type de projet présentant un risque relativement faible à tous les stades du cycle de vie est un projet de construction sur mesure pour la vente au détail.  Dans un projet de construction de magasins sur mesure, un promoteur immobilier obtient un crédit à long terme d’un locataire, tel qu’un McDonald’s ou un Walgreens, et développe un bien immobilier adapté à ce locataire.  Pour ce type de projets, le risque de construction est faible car les bâtiments sont assez uniformes, et le risque de location est presque inexistant car le locataire est déjà identifié et sous bail avec une capacité de résiliation limitée.  Il peut y avoir un certain risque de pré-développement en fonction des obstacles réglementaires, comme décrit dans la section Pré-développement ci-dessous.

À l’opposé, un type de projet présentant un risque relativement élevé à tous les stades est appelé projet « spéculatif » ou « spéc ».  Dans un projet industriel ou de bureau spéculatif, un promoteur peut avoir peu ou pas d’engagements de location avant de commencer la construction.  Le promoteur justifie le projet en indiquant la demande existante ou prévue pour le bien après son achèvement.  Pour les projets spéculatifs, le risque de location est élevé car il n’y a pas de locataires identifiés au départ, le risque de construction peut être élevé si la conception du projet est unique, et le risque de pré-développement peut être élevé si le financement est difficile à obtenir ou si les obstacles réglementaires abondent.

Au fur et à mesure que chaque étape d’un projet de développement est achevée, le risque global du projet diminue progressivement. Au début du cycle, il y a davantage d’obstacles potentiels et d’inconnues. Lorsqu’un projet approche de la phase de construction « prête à démarrer », bon nombre de ces obstacles potentiels ont été abordés et résolus et il y a plus de certitude quant à l’exécution, aux coûts et au calendrier.

Nous abordons ci-dessous les éléments qui sont cohérents d’un type de projet à l’autre.

Phase initiale : Pré-développement

La première étape d’un projet est axée sur la diligence raisonnable, la recherche et l’obtention de permis.  C’est souvent la phase la plus variable en termes de durée.  L’investissement à ce stade comporte les risques les plus importants et les plus variés car il y a beaucoup d’inconnues. Voici quelques-unes des étapes les plus courantes de cette phase :

– Analyse de marché et études de faisabilité

– Acquisition de terres ou obtention de droits d’option pour l’achat de terres

– Évaluations environnementales

– Enquêtes

– Plans de site, plans d’aménagement et plans de construction

– Permettre

– Quelques améliorations des infrastructures

– Organiser le financement de la construction

Comme cette étape est la plus risquée, les travaux de pré-développement sont généralement financés par le promoteur du projet. Dans le domaine de l’immobilier commercial, le promoteur est une personne ou une société chargée de trouver, d’acquérir et de gérer les biens immobiliers au nom du partenariat. Le promoteur est généralement censé investir entre 5 et 20 % du total des fonds propres requis. Il est ensuite chargé de lever les fonds restants et d’acquérir et de gérer au jour le jour les biens d’investissement… Plus ou une source de capital d’amorçage qui pourrait être prise par le prêt à la construction.  Les investissements réalisés au cours de cette phase permettent donc d’obtenir des rendements plus élevés que ceux réalisés au cours des phases ultérieures.   Une remarque importante pour les investisseurs en fonds propres est que l’obtention d’un financement de construction auprès d’une banque ou d’un autre prêteur est un processus très rigoureux, et si un promoteur a déjà obtenu un prêt de construction, cela signifie généralement qu’un certain nombre d’obstacles majeurs ont été levés.

À ce stade, le plus grand obstacle à la formation de capital est peut-être l’autorisation de la juridiction locale.  Deux autorisations distinctes sont généralement nécessaires pour commencer la construction : l’autorisation d’utilisation du sol et l’autorisation de construire.

Un permis d’utilisation des terres est l’approbation du projet par une juridiction compétente à un niveau conceptuel. Presque toutes les juridictions du pays, à l’exception notable de Houston, au Texas, disposent d’une forme de réglementation de l’utilisation des terres, qui prévoit un système de tri et de qualification par sujet non seulement de l’utilisation proposée du terrain (commerce, industrie, résidentiel, etc.) mais aussi des caractéristiques physiques des améliorations (hauteur, densité, marges de recul, etc.).

Le processus de demande d’utilisation du sol peut retarder un projet de plusieurs mois, voire de plusieurs années.  C’est pourquoi le permis d’utilisation du sol, bien qu’il ne constitue pas l’approbation finale pour la construction, est souvent le plus grand obstacle au financement d’un projet.  Voici quelques éléments qui peuvent retarder l’approbation de l’utilisation des terres

– Processus de rezonage

– Recours des voisins ou d’autres parties intéressées

– Litiges entre le promoteur et la juridiction

– Un processus de conception complexe qui nécessite de multiples itérations du plan du site

En accordant un permis de construire, une juridiction approuve un projet sur le plan technique.  Une juridiction, par l’intermédiaire de ses ingénieurs, examinera les plans de construction afin de déterminer s’ils répondent à certaines normes de sécurité et s’ils sont conformes aux codes de construction en vigueur.  Le processus de demande de permis de construire est relativement rapide par rapport au processus d’utilisation des terres car il est censé être basé sur des critères objectifs.  Pour cette raison, il est moins susceptible de retarder la collecte de fonds.  Le permis de construire est généralement le dernier jalon de la phase de prédéveloppement.

Étape intermédiaire : Construction

L’étape intermédiaire consiste à construire les améliorations.  Les tâches de pré-développement étant terminées, les risques du projet à ce stade sont considérablement réduits mais certainement pas éliminés.  Voici quelques-unes des étapes courantes de cette phase :

– Construction verticale

– Marketing de projet

– Le recours au financement de la construction

– Prélocation

– Organiser un financement permanent (si cela n’est pas fait pendant le prédéveloppement)

– Prendre des dispositions pour le gestionnaire immobilier (si cela n’est pas fait pendant le prédéveloppement)

Le projet est généralement financé à ce stade par le promoteur, des investisseurs extérieurs et un prêt à la construction à court terme.  Souvent, la dette est distribuée au promoteur par tranches appelées « tirages » en fonction de la réalisation des étapes de construction.  Les investissements et les prêts réalisés à ce stade offrent généralement des rendements inférieurs à ceux des investissements préalables au développement, mais des rendements supérieurs à ceux réalisés pour des bâtiments entièrement construits ou stabilisés.

Le certificat d’occupation marque généralement la fin de la phase de construction et permet le début des opérations immobilières.  Comme le permis de construire, il est basé sur des critères objectifs concernant la qualité de la construction et est un processus assez administratif.

Phase finale : Opération

L’étape finale du processus de développement, l’exploitation, est la première étape de la vie du bâtiment.  Bien que les risques liés au pré-développement et à la construction puissent être éliminés à ce stade, l’obtention de locataires est toujours en danger.  Parmi les activités de la phase finale, on peut citer

– La commercialisation et la location en cours

– Trouver un acheteur, si cela n’a pas été fait plus tôt

– Déterminer une stratégie de rétention, sinon vendre

– Accélérer la gestion des biens immobiliers

– Atteindre la stabilisation

Le projet est généralement financé à ce stade par un financement de construction ou une autre série de financements « relais » à court terme jusqu’à ce que le projet atteigne un seuil appelé « stabilisation », qui est généralement défini comme un certain niveau d’occupation (peut-être 90% ou plus) pour une certaine durée (peut-être trois mois consécutifs).  Une fois le seuil stabilisé, un financement dit « permanent » ou à long terme peut être mis en place et utilisé pour financer la construction.  Selon le montant de la prélocation qui a été réalisée pendant la construction, cette étape peut être la moins risquée.  C’est pourquoi les prêts permanents et les prises de participation sont les plus rentables.

Cette vue d’ensemble met en évidence le profil de risque des projets de développement au fil du temps ; toutefois, bon nombre des mêmes risques s’appliquent à l’achat ou au refinancement d’un bâtiment existant, comme la solvabilité et l’expertise du promoteur, les conditions économiques et les facteurs de marché.